假如我们细数西安2019的城市发展关键词，一定有两个必不可少：其一是TOD，其二是城市更新。这两年来，无论是小雁塔片区、土门片区、鱼化寨片区，还是城墙内的皇城复兴计划，均打出了“城市更新牌”，让人目不暇接。良好的发展态势背后，我们也在探寻，是否有将TOD、城市更新结合起来，构建严密且合乎逻辑的经济模式。
城市更新的西安答案
西安，是以古都为载体的大城市发展样本，曾在常住人口即将达到1000万时，制定了北跨、南控、东拓、西进、中优的发展战略，一时间让市民深刻领悟跳出城墙看西安的意义所在。
这里的“向北走”，即跨渭河发展，打造渭河世界级滨水景观带，依托工业大走廊，推进富阎一体化，形成大西安发展的强劲驱动力。
富阎新区
“南控”在这里指代严控城市土地开发向南部山区蔓延，使秦岭北麓成为“国家中央公园”，绿色经济带、旅游休闲带、生态大屏障和大西安城市后花园。
西边重点通过发展西咸新区、咸阳城区及杨凌区三大核心区域，加快大西安西部特色产业建设，推动大西安融合发展。东拓则重点通过大西安国际文化交流轴、临潼文化旅游度假中心、临渭现代服务中心的打造，辐射带动整个东部区域发展。
东南西北白纸好作画，难就难在中优。由于古都基因，城市的地理脉络千百年来都以九宫格布局为主，涉及大面积大规模的拆改，往往遇到重重掣肘，尤其是传统老城区牵一发而动全身，若不能庖丁解牛一般理清头绪，顺势而为，很容易积重难返，回到原点，形成不良循环。
作为典型的棋盘方格放射+环形交通的平原型城市，西安老城区在向外延伸和扩张的轨迹上，既遇到过文保压力的限制开发，又不乏早先规划缺失，粗放供地模式下的不可逆转。
明清及隋唐历史文化区 ©悦西安
诚然，政府在不遗余力的拉大框架，将新的城市维度推进到北跨渭河、西至沣河两岸，东达灞渭之滨，但这种直接跳过老旧城区，开拓更具可塑性新城市组团的模式，显然与本文提及的城市更新不同。在实施中心城区转型和皇城复兴计划时，凸显核心区九宫格局，延续城市肌理，传承文化脉络，完善基础设施及公共服务设施，加快推进幸福路、纺织城、大兴新区、土门、徐家湾、北院门等城市片区改造，促进城市有机更新和品质提升才是重中之重。
此外，鉴于如今主城区的人口密度高、建筑容积高、城市病严重等问题，西安决策部门还将持续通过疏解人口、降低楼宇密度、推进产业转型，加快中心城区优化提升，彰显千年古都底蕴，建设中华民族共有精神家园标识地，于是，一场势在必行的城市更新突围大棋正在多处上演。
比如，从小雁塔及其商业革新的改造、大明宫遗址保护与西安站改扩建等等，我们不难发现，但凡难度大、牵涉面广、城市开发价值极高的城市建设，都离不开前瞻性的规划和落实。今年以来，关于土门板块的中央活力区被提及较多，我们便以此为径，剖析西安能否借势TOD突围城市更新这盘大棋。
▲规划区西至阿房路、阿房南路，东至劳动路，北与大兴新区、汉长安城遗址接壤，南至昆明路、丰庆路围合“凸”字空间形态。
TOD不是一栋楼
“TOD不单指一栋建筑物或某几栋楼宇的叠加，而是以地铁为核心，形成的集公共交通、商业、公共服务为主题的片区组团。”
以正在规划建设中的土门板块为例，该站点是西安城西重要的TOD片区，也是四条地铁围合的区域。
顺时针来看，通车的1号线沿大庆路东西方向敷设，已开工的8号线沿西二环南北方向敷设，将在2020年底开通的5号线顺着昆明路东西方向行驶，规划中的11号线则由丈八北路北上，这4条线正好在此形成围合之势，开远门、金光门、汉城南路都将是换乘大站，待全部建成，保守预计区域内日均客流量超过20万人。
TOD视角下的土门综合改造区域 ©悦西安
“未来在这个‘城市组团’里，围绕轨道交通站点，包括居住、工作、商业、学习在内，人们的需求几乎都能得到满足”，而这正是TOD模式下，许多城市得到“新生”的场景。香港即通过利用TOD模式，成功实现了从以中环为中心的城市，变成一个多中心城市。而在日本，也通过有轨电车在40分钟内连通东京至琦玉、千叶等卫星城，由此形成“一都三县”都市圈，有效引导了首都功能转移，减轻了东京的压力。类似地，依然是在西安逐渐完善“中优”的具体实施中，要求城市运营者都不同程度的参与到重塑城市空间结构，和经济地理的资源分配上来，全面增强城市的有机承载能力，不断提升宜居性和舒适度。此刻，土门在“中优”的同时，同样承担“西控”的角色。
此前，政府在对这一片区城市文化符号的提炼上，历史上唐开远门的影响力受到诸多学者和文化界的广泛关注。
古丝绸之路西去长安始万里之遥，作为发站的开远门，其昭示性承中，启西，历史价值不言而喻，曾经是开拓陆路新文明交流的纽带，如今却是西安古城墙与西咸新区之间的重要通道，为泛土门及其周边区域的综合改造与商业构想，铺垫了丰满的文化氧分。
如今，有了TOD的加持，一个宏观的城市开发构想，需要实力匹配的开发者。
需要说明的一点是，并非所有的地铁上盖都叫TOD，显然，土门-中央活力区对于TOD的本质，把握得更加精准。在围绕各个点位进行持续性开发的背景下，富力集团独自承担起以开远门为核心的中央活力区开发，纵观全局，这是一个百万方量级的城市更新。富力集团为此命名「开远城」，囊括商业、酒店、办公，大型居住区及超高层建筑等多个维度，尤其在商业输出方面，富力开远城的模式与TOD周边土地开发高度契合，首先在填补空白上优势明显。
而土门综合改造范围所及之处，原本的商业配套一直较为粗放，商品、货流的集散仍处于传统零售一线，与当地较高的人口居住密度背道而行，绝大多数居民的消费目的地均以“南下”高新为导向，此次富力开远城规划的商业模式，意在彻底改变这一现状。
通过梳理项目的空间划分，我们不难发现，开远城已达到一座微型城市组团的规模，它既与周边板块融合共生，又有别于常规意识里的城市综合体形态。在融合兼具东方文化底蕴与未来生活方式体验的“玖宫街坊”规制下，它从“宫、商、角、微、羽”的五维理念入手进行300万㎡量级的城市更新。
一方面，作为支撑土门板块重生再造的主推手，富力集团希望深化西安千年来，以结构严谨的九宫格局引领盛世唐风的文脉，结合土门空间环境与人文特质，在敬畏城市文化资源的基础上，让住宅、公寓、商业、酒店、学校等多种业态共融共生。
另一方面，人们不满足于传统城市肌理的空间感，从而探索社区的更合理规制与毫厘之间的席位布局。开远城将这一构想诠释为九个地块街坊组团，并将其分布于土门中央活力区的城市九宫格内，不同街坊组团彼此独立各拥气场，又通过BLOCK街区紧密相连，纵横之间，气度不凡。
九宫格街坊平面布局示意图
在主题商业街区的构思方面，足见项目在揣摩西安城市质感上下足了功夫，将整个社区的创意、活力凸显为文明的城市居住典范，以此驱动城市焕新。
值得一提的是，富力在土门片区的城市封面，还包含7栋超高层建筑，其中4栋超过200米。在楼宇规划的配比上，分别出现了238米双子塔和140米双子塔，建筑高度240米的豪华五星级酒店及140米超高层公寓，而未来陆续交付使用后，将成为三环内仅次于锦业路的摩天楼宇集群。
事实上，我们还可以将眼光放在开远城之外的维度，来探讨一个超大体量城市新组团与周边既有成熟板块，甚至饱和片区的衔接性难题，正如上文所述，未来核心都市区域，开远城的确面临与高新区既有商业配套的共处法则。
衔接北唐延路，打通高新绿带的任督二脉
作为万豪国际在中国区的最大业主方，富力集团在商业运营经验和高端物业输出两大领域，都有着严密的体系，但西安土门片区城市更新，对富力来说依然是一个新的领域。
比如，紧挨土门片区的高新区，通过唐延路绿廊的北端，刚好以楔形切口衔接了开远城的外缘，在现实情形中，如何分配彼此的城市角色，是富力首先需要面对的。宏观来看，西二环外联动土门板块的四线合围区，正好落在了唐延路绿廊的北端，为了突破西安不同商业空间的地理隔膜，基于运营城市的醇熟商业理念，富力提出了三大构想，来打通与唐延路北端的任督二脉。
· 潮流共享的都市型商业：以输出零售场景为主，为居民创造高端、潮流、品类齐全的商业环境，同时具有方便性、多样化、娱乐性等特征，它不仅仅发挥着购物休闲的功能，也构建适应居民需要的社交场所。
· 纵横交错的街区型商业：以开放的布局、临街的商业形态为主，不像传统社区底商，受空间及商业种类的束缚，洋溢着外向性及开放性，注重对“生活美学主题街区”的营造，将艺术文化注入到休闲、娱乐、餐饮等业态中，兼顾基本生活需求与精神消费需求。· 活力友好的邻里型商业：商业规模适中，满足人们以街为市的心理，开放性与可变性强，贯通空间内外，善于与景观、动线和人形成沟通和交流。打造高品质、定制式、高效率的多点商业，具有营业时间长、环境安静、购买方便等优势，居民不仅可以享受到举步可达的商业体验，还可以感受到浓浓人情味与凝聚力，颇具生活气息。
有了完整逻辑的开发构想和设计理念，开远城在输出优质人居建筑方面，也同样收到来自业内的关注，尤其是分期开发的模式，有步骤的规避了城市更新过程中可能遇到的，而即将在本月29号正式上线的中央壹号地块，位于住宅区域的最中心位置，临近团结南路与丰镐路，距离84万㎡核心商业配套仅一路之隔。凭借独具一格的园林景观设计，中央壹号地块，将是对都市微绿与生活方式交互场景下，人居建筑样板的绝佳诠释。
从高新边缘转化为高新北部门户，土门的城市更新才刚刚开始，无论特定机遇下的城市再造还是赋能TOD优化城市空间结构，都值得每一个社会角色共同策励，实现激活洼地价值的历史使命。
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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